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Achat de
Robien: Carcassonne - Mon projet avec "Société X" décortiqué |
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LA SIMULATION En bref: Au cours du deuxième rendez
vous après avoir fait l’analyse de mon patrimoine, on me présente un bien.
Avec la plaquette du promoteur de l’appartement on me présente une simulation
des entrées sorties ainsi que le « gain » potentiel au bout de 9
ans ou 15 ans. Tout d’abord quelques explications pour mieux
comprendre le tableau: 1) Le loyer est augmenté chaque année
de l’indice de la construction, il est à 499 Euros hors charges la première
année. Le loyer augmente d’environ 10 euros par mois chaque année. Cela fait
un revenu de 5988 Euros (499*12) la première année et 7016 Euros (585*12) au
bout de 9 ans. L’indice est à 2% dans la simulation proposée. 2) Remboursement bancaire : ce
sont mes remboursements bancaires en incluant l’assurance 3) Economie d’impôts : c’est la somme que vous économisez chaque année qui est un des éléments
qui vous permet de rembourser le prêt. 4) les charges augmentent en proportion du
même indice que le loyer (elles sont de 60 Euros par mois en 2006). Au bout
de deux ans je devrais ajouter la taxe foncière. Celle-ci est limitée à 120
Euros les deux premières années (charges correspondant au ramassage des
ordures ménagères). 5)
Epargne : il est prévu que je
rajoute une épargne constante de 180 euros chaque mois. 6) Trésorerie :
c’est la somme des lignes précédentes 7) Produit financier : si le solde de l’année
précédente est positif elle est placée et génère des intérêts. La simulation
intègre une rémunération à 5%. 8) Le cumul ou
vous voyez évoluer le solde de votre compte en banque dédié à cette
opération. Vous pourrez sans devoir rendre les impôts économisés revendre
l’appartement à partir de la neuvième année. La loi mentionne que vous devez
le louer trois ans après avoir utilisé le déficit foncier sur vos revenus. Dans
ce cas il faudra aller jusqu'à 12 ans ou 18 ans. 9) Capital Restant dû :
Après chaque remboursement d’emprunt le somme empruntée diminue. C’est
celle-ci qu’il faudra rembourser à la revente. Ce capital restant du peut
évoluer en fonctionne des années dans le cas d’un taux variable. En cliquant sur chaque section vous aurez les tableaux
recalculés avec les différentes hypothèses possibles uniquement sur le
paramètre étudié. Dans la partie analyse de
la simulation vous aurez le résultat avec tous les paramètres ajustés à la
réalité de mes entrées et sorties sur mon compte en banque. Voici la simulation présentée par "Société X" de mon opération.
Important: Le facteur le plus
impactant est le loyer. Attention il est un
élément clé de l’opération. La
deuxième clé est la valeur du bien, sans un prix de revente équivalent à
celui de l’achat, l’opération peut virer à
la catastrophe. Le
troisième point que je n’ai pas évoqué, et qui ne m’est heureusement pas
arrivé, est de ne pas pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts. Attention
à ce cas la si le bien n’est pas loué dans les 9 mois suite à la livraison du
bien. LE BILAN potentiel AU BOUT DE
9 ans et 15 ans Voici la synthèse présentée par "Société X"
avec un prix de revente équivalent à l’achat soit 151 000 Euros. On se
retrouve avec 48609 Euros de gain au bout de 9 ans et 69433 Euros au bout de
15 ans.
Je soustrais l’épargne personnelle apportée au
financement de l’opération (180 Euros par mois soit 2195 Euros par an). Cela
est toujours attractif mais moins intéressant. On se retrouve avec 28852
Euros de gain au bout de 9 ans. On
aurait 36488 Euros de gain au bout de 15 ans si tout se passe comme le décrit
la simulation. Une remarque cependant, l’économie d’impôt cumulé sur 9 ans est de 26183
Euros et sur 15 ans de 39073 Euros. Cette opération ne permet pas de
récupérer toute l’économie d’impôt économisé.
A noter: Cette opération de défiscalisation
rapporte 28852 Euros dans le meilleur des cas au bout de 9 ans. Est ce que
cela vaut le coût du risque ? cela n’a pas été mon cas le détail en
consultant la partie loyer …. |
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