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Achat de
Robien: Carcassonne - Mon projet avec "Société X" décortiqué |
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Le prix d’achat En bref: Le choix de cet appartement est très important. Sa
localisation et son environnement va entrainer une location
plus ou moins facile avec le meilleur loyer possible et plus tard un prix de
revente qui peut se révéler en dessous des prévisions. Voici comment
"Société X" m’a présenté sa sélection et ce que j’ai constaté
depuis 2004 date de l’achat. Les filtres de sélection Lors de l’opération avec "Société X", on m’a expliqué que les
biens étaient sélectionnés par une structure dédiée, la "Société
Y". Seuls les biens qui ont satisfaits plusieurs filtres sont gardés et
proposés à la vente. Voici les filtres par lesquels est passé mon
appartement de Carcassonne: Les filtres de LA BANQUE La banque prend une hypothèque sur le bien si jamais je ne peux plus
rembourser. Pour être sur de pouvoir se rembourser en cas de défaillance elle
a intérêt à ce que le bien puisse être revendu au moins à la même valeur. Mon opération a été financée par le Crédit Foncier. Voici une analyse du
même crédit foncier en 2005 : http://www.marche-immo.com/formulaires/villes.asp?reg=9&srub_id=34&immo=hab Deux extraits : Au niveau des appartements
neufs : Les programmes collectifs neufs ont été essentiellement commercialisés
dans le cadre d'opérations d'investissements déficalisés
dites "Robien" et généralement par l'intermédiaire de réseaux. Les
produits réalisés dans le cadre de ce dispositif, représentent depuis leur
lancement environ 1.600 logements sur Carcassonne, dont 800 pour le seul
hameau de Montredon. Cette production suscite des
incertitudes concernant son remplissage, actuellement certaines résidences
présentent effectivement de faibles taux d'occupation. La mise sur le marché
de nouveaux programmes s'est arrêtée à mi-année. Au niveau du marché
locatif : Globalement, ce marché apparaît en décalage.
Localement, il existe une demande de logements sociaux, à laquelle
l'abondance de programmes "Robien" ne donne pas satisfaction. Les
candidats demandent des logements familiaux alors que l'offre porte
essentiellement sur des petits logements de type T1 à T3. Cette offre est, de
plus, inadaptée en termes financiers. Compte tenu des éléments de confort
collectifs (gardien, vidéo surveillance, piscine, parking, espaces verts...),
les niveaux de loyer atteints sont difficilement supportables par la
population locale. 75% des foyers ont en fait des revenus permettant
principalement de bénéficier d'un logement social, selon une étude réalisée
par Urbanis. Plus spécifiquement des
appartements : Les valeurs locatives sont restées stables
en 2006. On assisterait même au sein des programmes "Robien" à une
baisse des prétentions locatives par rapport aux loyers prévisionnels. Important : le
bien que j’ai acheté ne va pas être facile à louer et qu’il y a trop de constructions
de projet type Robien. L’appartement a passé le filtre de "Société
X" qui m’a proposé ce bien. Il a passé aussi le filtre de la même banque
qui m’a accordé le prêt et qui a réalisé cette analyse. Il aurait été
judicieux que la banque refuse ce bien car si je ne peux plus rembourser la
valeur du bien ne permet pas de rembourser le prêt. Cela me rappelle dans des
proportions plus petites la crise des sub prime. Le filtre de L’assurance Les difficultés locatives évoquées dans l’analyse du Crédit foncier se
sont confirmées. L’assurance vient de me payer 6 mois de carence locative
soit 3065 Euros (dans les 14 ans de cotisation). L’état du marché locatif ne permet pas de minimiser ce risque. Elle aurait été bien avisée de supprimer
ce bien avec ce filtre. Le filtre de L’analyse du
contexte Il est aussi analysé la situation économique et le marche de l’emploi de
la ville. L’analyse du Crédit foncier résume bien les problèmes qui vont se
produire. Il en manque un quatrième que j’ai oublié mais qui a laissé en course cet
appartement à Carcassonne. Le package de 151 000
Euros L’opération est un package, elle a
pris en compte : -
les intérêts intercalaires
(coût du prêt jusqu'à la livraison du bien). Cela représente un coût non
négligeable (entre 3 et 5%) si la signature intervient un an avant la
signature. J’ai payé 48 Euros par mois pendant un an c’est le prix de
l’assurance du prêt. -
Le prêt mentionne de octobre
2004 à octobre 2005 la somme de 4524 Euros -
Les coûts de notaires vont
représenter 3,5%. Le document prêt indique que les coûts du notaire seraient de 3067 Euros -
La TVA est de 19,6% sur les
logements neufs. -
Un coût à intégrer est la
garantie du prêt. Eviter l’hypothèque qu’il vous faudra lever à la revente. Je
vous conseille de privilégier le crédit logement qui n’a pas se désavantage.
Le coût de l’hypothèque est d’environ 1200 Euros Dans mon cas l’opération est de 151 KE. Il faudra rajouter 1200 Euros à
la vente pour lever l’hypothèque. En enlevant les frais d’intérêts
intercalaires et les coûts du notaire on peut considérer que l’appartement
vaut 142200 Euros Sur ce package le bien vaut hors TVA 119 000 Euros (1875 Euros du
mètre). Il faudra néanmoins le revendre 152 000 Euros, soit le montant
emprunté, car dans 5 ans il sera en concurrence avec les prix de l’ancien. Il
va donc falloir que je le revende 2375
Euros du mètre carré. Important : Ce
que je vais vous dire est une évidence mais il est important voir vital
d’essayer de connaître le prix de revente potentiel du bien que vous achetez
en faisant abstraction de ces filtres. C’est vous qui investissez et pas la
structure qui vous conseille le bien. Pour
cela il faut avant de l’acheter prendre en compte tous les critères
classiques d’achat d’un appartement. Tous les appartements ne son pas égaux
dans une résidence (rdc, etage,
vue) il faut tenir compte de ces éléments. Et seule la visite préalable vous
assure que vous avez le meilleur appartement dans la résidence. La valeur du bien en 2007 Que peux valoir cet appartement : -
J’ai consulté les annonces à
distance : voici un extrait des annonces sur le site seloger.com
de janvier 2008 Pour le même bien dans une résidence de standing on est à 90 000
Cela fait une moyenne 1500 du mètre carré. Qu’est ce que cela va valoir dans
7 ans lorsque tous ces appartements vont se retrouver sur le marché de la
vente ? En 2008 après trois ans on peut estimer que le prix payé en plus a été de
au minimum de 52200 Euros (142200 – 90000). Cet appartement a été payé plus
de 36 % au delà du prix réel. Lorsqu’on pense que depuis 2004 l’immobilier a prix plus de 40 % dans
certaines régions, Carcassonne n’a pas subit cette hausse, le prix du foncier
est resté très bas. Le choix de la ville de Carcassonne aurait pu être plus
judicieux pour profiter de cette hausse. A noter : on
va sur place et la on faisant visiter l’appartement et en demandant à
différentes agences le coût. Je découvre qu’il est plus proche des 90 KE pour un appartement
de cette taille. Soit une moins value de 50 KE potentiel sur le package. que faire ? Que faire en juillet 2008 ? Le vendre après trois ans et demi Il faudra rembourser les impôts, soit 10200 Euros en plus de la moins
value. Une seule solution le garder et espérer que l’immobilier monte pour
atteindre le prix d’achat dans 9 ans ou 15 ans. Je suis dans le cas présent dans un extrême car je pense que les biens
vendus ne valent réellement jamais moins de 25% du package total au lieu des
36% dans mon cas. N’hésitez pas à m’envoyer vos cas pour la section étude de cas. Dans tous les cas vous devez acheter dans une région que vous connaissez.
Vous devez pouvoir vous déplacer pour gérer tous les aspects (remise des clés,
changement potentiel d’agence, vente …). Vous ne devez pas négliger cette
partie. La distance rend difficile un déplacement à Carcassonne. Vous saurez dénicher la bonne affaire. Et pour ce même montant vous aurez
un appartement plus grand voir une petite maison ou un appartement situé dans
une ville à potentiel et bien placé. Sur ce bien à part sa valeur il n’y a pas trop de mauvaise surprise,
résidence de qualité, voir de trop haut standing. Je reviendrais sur ce point
au niveau de sa valeur locative. Attention au standing néanmoins pour ne pas
être en décalage avec le marché. De nombreux cas dans les forums vous décriront des retards de plusieurs
mois et de gros défaut de construction, cela n’a pas été mon cas jusqu’à maintenant.
En 2008 néanmoins la résidence montre quelques problèmes au niveau du toit.
Le syndic engage des frais qui alourdissent les charges et ne semble pas
faire jouer la garantie décennale. J’y reviendrai dans une partie gestion et frais de syndic en cours
de construction. La présence d’un gardien a été même un avantage il prends en charge le
nettoyage et l’entretien des parties arborées ce qui rend la résidence plus
attractive à la location. Au vu du prix très supérieur au prix possible de revente il ne faut
absolument pas que j’espère une plus value dans mon cas. L’expérience montre
qu’il faut éviter aussi toutes les villes de taille moyenne. Il y a dans ces
villes un surplus de logement qui conduit à une concurrence terrible sur le
marché de la location et qui de ce fait tire les loyers à la baisse. J’y
reviendrai dans la partie loyer. Ce type de résidence est vendu entièrement à des investisseurs il y a
presque pas de propriétaire occupant. Je pense que le seul fait d’acheter un
bien par soi même dans un endroit ou des propriétaires habitent est une
meilleure garantie que chaque dysfonctionnement de la résidence est mieux
traité. En me promenant j’ai été frappé de tous les panneaux à louer sur ces
immeubles. Dans sept ans cela sera sans doute des panneaux à vendre. A
combien se négocieront –ils ? Que devient LE BILAN AU BOUT DE 9 ans et 15 ans Pour terminer cette section voici avec un prix actuel de 90 KE et une
réévaluation de 2,5% par an ce que donne l’opération. Attention on est
toujours dans l’hypothèse d’un loyer qui reste dans la simulation, Dans mon
cas ce n’est plus le cas en 2008.
Au bout des 15 ans le bien en se tenant à 2,5% par an il vaudra 118088
Euros soit bien en dessous de son prix payé en 2004. Au bout de 9 ans on perd 20321 Euros et au bout de 15 ans
on retrouve avec un gain de 3572 Euros. Très important :
attention à la valeur réelle de l’appartement pour ne pas perdre toute votre
économie d’impôt dans le prix de
l’appartement. Cela oblige aussi à garder
l’appartement au moins 15 ans bien au-delà des 9 ans initial. |
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