Achat de Robien: Carcassonne - Mon projet avec "Société X" décortiqué

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Le prêt En bref : Le prêt est apporté dans le package. Le crédit foncier est l’établissement bancaire. C’est un prêt type à taux variable. Il est réévalué tous les ans à Euribor + 1,3%. En octobre 2007 il est ré évalué à 6,2 %. Les taux qu’on peut obtenir à ce moment sont de 4,7% Le prêt proposé par « Societe X dans le package C’est un prêt au Crédit foncier. Je n’ai jamais rencontré la banque c’est la « société X » qui s’en ai occupé. Le prêt est d’une durée de 25 ans. Cette durée est susceptible d’allongement dans la limite maximum de 5 ans d’où une durée maximale de 30 ans. C’est un taux révisable annuellement - Un taux initial 3.0 % - Une partie fixe à ajouter au taux Euribor lors de la révision du taux 1,30% - Un nombre de point à ajouter au TLSP pour passage à taux fixe est de 1,6% Une assurance de 0.6840 % par an. On retient un taux de 3% mais comment va-t-il évoluer ? Voici la définition du taux : Les sommes prêtes porteront intérêt à un taux révisable annuellement. Pendant la première période annuelle, les sommes prêtées porteront intérêt au taux indiqué aux conditions particulières des présentes. Ensuite, chaque année, à la date anniversaire du point de départ du prêt, un nouveau taux sera calculé : il sera égal à un taux de base majoré de la partie fixe indiquée aux conditions particulières des présentes. Les taux de base sera le taux offert pour les prêts interbancaires en Euros (TIBEUR, par abréviation) pour les capitaux à un an, dénommé en langue anglaise ‘Euro Interbank Offered Rate’ (ou Euribor) arrondi au dixième de point supérieur et constaté le premier jour ouvré sur le marché monétaire du mois de la date anniversaire du point de départ du prêt. Parmi les options possibles un passage à taux fixe qui sera irréversible. Le taux fixe sera le taux long terme du secteur public non fiscalisé (ou TLSP) arrondi au dixième de point et constaté le premier jour ouvrable du mois civil en cours duquel se situe la réception par le prêteur de la notification de la levée d’option, ce taux étant majoré du nombre de points indiqué aux conditions particulières des présentes En bref : le taux deviendra chaque année est fixé à l’Euribor plus 1,3 %. Important : c’est au moins 1 % en plus des taux obtenu auprès de sa banque. Pour le passage à taux fixe je n’ai pas trouvé la valeur de ce TLSP. En lisant bien les clauses, le passage à taux fixe entrainera au moment de son solde des frais qui seront de 3% du capital restant du limité à 6 mois d’intérêt. Pour être concret pour 151 000 Euros les remboursements sont de 736 Euros par mois hors assurance, et 780 Euros avec celle-ci. Le taux apres deux ans En 2004 les taux étaient très bas. Cette année après les fortes augmentations des deux dernières années le 9 octobre 2007 je reçois un nouveau tableau. Il détaille les remboursements jusqu’en octobre 2008 et mentionne la durée restant à couvrir. Il n’y aucune indication sur les années suivantes avec une mention sur le nouveau taux d’intèrêt de 6,2%. La mensualité ne bouge pas énormément elle est 850 Euros par mois. Soit 70 Euros de plus par mois. Comment sont financés l’augmentation du taux ? Je vous laisse découvrir le nouveau tableau : 06/11/2007 échéance 783.37 Euros capital restant du 145973 06/12/2007 échéance 783.37 Euros capital restant du 145944 ………………………………… 06/10/2008 échéance 783.37 Euros capital restant du 145644 Je n’ai pas vu l’anomalie en 2006, la elle me saute aux yeux. En un an j’ai remboursé 9396 Euros hors assurance à la banque. Par contre au niveau capital en une année 329 Euros. Dans la simulation initiale on était à 4900 Euros pour 2008. Si il y a un problème sur la valeur du bien et qu’il vaut moins que prévu attention au mirage d’un meilleur déficit foncier. La perte qu’il va falloir combler au bout de 9 ans ou 15ans sera plus importante. Cette partie est explorée dans la section prix d’achat. Je pense que pour éviter tout problème vous devez bien contrôler et surtout les points annexes, taux fixes, taux variable et les frais au moment du remboursement. Ne pas négliger l’hypothèque et le coût en cas de remboursement anticipe surtout sur les taux fixes. Voici quelques liens sur les prêts contractés au Crédit foncier à cette période qui défraie l’actualité depuis novembre 2007. Je pense qu’il aurait fallu me proposer un taux fixe ou au moins un taux capé sur ces opérations longues. Cette partie gérée par "Société X" a été source d’un grand déséquilibre. LExpansion.com du 18 janvier 2008 Immobilier : les dérapages des prêts variables du Crédit Foncier par LExpansion.com L'UFC-Que Choisir porte plainte au pénal contre la « tromperie » présumée du Crédit Foncier de France, qui aurait mal informé ses clients en cas de remontée des taux. Détail : http://www.lexpress.fr/info/economie/infojour/infos.asp?id=140311 Ou http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300234986.htm Voici un lien vers l’action collective en cours pour vous y joindre http://www.cbanque.com/forum/thread2929.html Comment expliquer des conditions si mauvaises ? Si un conseiller pouvait éclairer cette section. Je voie une hypothèse à vérifier les commissions versées à intermédiaire du Crédit foncier sont plus importantes pour un taux à prêt variable. C’est donc plus intéressant pour eux. Par contre en 2004 il aurait fallu un taux fixe. Ils étaient au environ de 3, 2 % hors assurance. Au vu des articles ci-dessus, le partenaire ou le produit choisi par la « société X » dans son package ne semble pas être le meilleur choix. LA NOUVELLE SIMULATION Je manque d’élément pour intégrer cet aspect. La capital restant du va être plus important mais d’un autre coté on peut reporter un déficit foncier plus important. L’avenir me le dira après 5 ans pour savoir si l’économie d’impôt arrive à compenser l’épargne à rajouter chaque mois et le capital restant du qui ne diminue presque pas. Que faire ? J’ai Renégocié le prêt, il y a eu les coûts car le prêt initial incluait une hypothèque. Je viens de la renégocier en taux fixe à 5,1 % sur 25 ans assurance comprise. L’assurance est de 0,3 %. Je rembourse mensuellement 860 euros mais au lieu des 30 euros de capital dans les 250 Euros la première année. Je vous incite a cherche sur les sites de recherche des meilleurs taux d’assurance ou de prêt pour vérifier la pertinence du votre. Sur cette renégociation j’ai un gain de 1,48 %. Cela permet entre le loyer qui diminue de stabiliser le remboursement du prêt et de mettre moins d’épargne par mois. En conclusion : Le passage par une société spécialisée n’est pas la garantie de la meilleure négociation. Je n’ai jamais rencontré le Crédit Foncier. C’est la « société X » qui s’en ai occupé. Je leur ai fait confiance le mode d’évolution des taux ne m’a pas été expliqué. Vous devez tout contrôler. Mon conseil est prendre un taux fixe avec un crédit logement en négociant le coût du remboursement anticipé qui va être généré à la revente. Dans mon cas 200 Euros avec le nouveau prêt en taux fixe.