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Achat de Robien:
Carcassonne - Mon projet avec "Société X" décortiqué |
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Le loyer En bref: Le loyer prévu est de 499
Euros hors charges – Pour le louer début 2008 j’ai du m’aligner par rapport
au marché à 360 Euros soit 170 Euros au dessous du prix prévu qui aurait du
être de 530 Euros Hors charges. Cela va enlever la majeure partie de
l’intérêt à l’opération LE PREMIER LOCATAIRE Le loyer prévu est de 499 Euros hors charges – 560 Euros avec les charges
pour une surface de 64 mètres carré. Soit 8,75 euros du mètre carré. Ce prix est dans le marché en 2004. Tout débute bien, la remise des clés
est le 27 septembre, un locataire arrive le 3 octobre 2005. Il restera
jusqu’à fin mars 2007, soit 18 mois au loyer prévu. Les GARANTIES locatives Le loyer est un élément important de la simulation, pour en diminuer les
risques une assurance est prévue, dont voici les détails de la mienne. - 3,10% du coût TTC du montant des loyers et charges pour la garantie des
loyers impayés, détériorations et vacances locative. - garantie des loyers, charges et taxes impayées - garantie des détériorations immobilières - protection juridique - vacances locative : elles sont de 100% du loyer hors charge. Vous
devrez donc payer les charges dans mon cas 60 Euros par mois pendant le
sinistre. Il y a une franchise de 1 mois. Et surtout elle est limitée à 6
mois. Dans mon cas il a fallu 9 mois. Trois mois sont restés à ma charge. Certaines sont un peu plus chères et plus complètes et remboursent dès le
premier jour du départ du locataire. Certaines garantissent également le coût
de revente au bout de 15 ans. Attention néanmoins, l’assurance prend en
charge le loyer net, les charges seront payées par vous tant qu’il n’y aura
pas de locataire. La mise en place du second
locataire Les difficultés locatives évoquées dans l’analyse du Credit foncier se
confirment. Au bout de 18 mois, départ des locataires fin mars. L’assurance
prendra le relais après la franchise d’un mois. Cette franchise n’est pas
intégrée dans les simulations ainsi que les coûts d’agence pour la recherche
d’un nouveau locataire. Je pense qu’il faut enlever tous les deux ans 1 mois
et 1/2 de loyer à la simulation. Cela ne semble pas grand-chose mais sur 15
ans c’est 6300 Euros (499*1.5 * 7,5 ans) en moins dans le gain. En août, l’agence n’a pas trouvé de locataire, je leur demande si il faut
que je consente une baisse de loyer. Je diminue le loyer à 490 Euros charges
incluses au lieu de 560 Euros comme il me le demande. Je souhaite le louer
vite. L’agence organise des journées
portes ouvertes elle n’est pas implantée sur place. Comme je n’ai toujours
pas de locataire je me rends sur place pour vérifier les freins à la
location. Je constate l’état du marché locatif qui est trop étendu par rapport à
l’offre. Il se construit résidence sur résidence avec un taux de location
pour la mienne de 60%. Je me demande comment font les sociétés pour trouver
le premier locataire ? Important : On
retrouve des problèmes de location dans de très nombreuses villes en France.
Le marché de l’emploi est modéré, le centre hospitalier de Carcassonne n’est
toujours pas construit. Ce type de résidence à haut standing ne correspond
pas au marché. Les personnes veulent des surfaces plus grandes et moins
chères, ce qui signifie sans piscine et sans gardien. Pour vous en convaincre
cette analyse du Crédit Foncier qui corresponds à ce j’ai constaté. Début novembre, toujours pas de locataire la vacance locative s’arrête le
24 novembre. Il faut le louer. Je concède une nouvelle baisse de loyer
jusqu'à 400 Euros charges comprises. C’est le prix d’un HLM. Je mets des annonces sur leboncoin.fr et vivastreet.fr. J’envoie des
contacts à l’agence il est finalement loué fin janvier à 440 Euros charges
comprises après un mois d’effort au lieu de 590 Euros prévu à la simulation
en 2008. Les deux locataires n’ayant pas toutes les garanties, l’assurance ne
fonctionnera pas au niveau des loyers impayés. Elle fonctionnera par contre
au niveau de la vacance locative. Le gestionnaire fait une erreur en
réalisant le bail de location et indique 420 Euros au lieu des 440 euros. C’est bien loin du loyer qui devrait être à 590 Euros charges comprises
(avec la ré-évaluation prévue au bout de deux ans dans la simulation) soit
170 euros bruts de moins par mois. HYPOTHESEs Sur les suivants Que faire ? Je pense avoir pris la bonne option en acceptant de
baisser le loyer même beaucoup se qui me permet d’avoir un locataire. Je n’ai
pas expérimenté le changement d’agence même si peut être j’aurais préféré une
agence ayant un contact sur place. Mais la personne qui gère la résidence m’a
fait une excellente impression et a fait preuve de sérieux. J’espère qu’au prochain locataire en m’y prenant dès le premier mois de
son départ je pourrais me rapprocher du loyer de la simulation. Si
j’avais continué de rester sans locataire pour en attendre un au loyer
attendu chaque mois qui passe aurait vu 420
Euros à financer en plus (loyer plus charges). Ce choix ne me semble
pas raisonnable. L’impact sur la simulation La
simulation ci-dessous prend un loyer à 360 Euros à partir de 2008 comme dans
la réalité. Je l’augmente de 2% par an. Pour rester dans une vision la plus
positive possible ce loyer est augmenté de 2% par an. Avec ce loyer et avec une réévaluation annuelle, voici
le nouveau tableau et le bénéfice :
Toute l’opération est déséquilibrée, à aucun moment ce risque ne m’a été
évoqué par "Société X". En
2009 la trésorerie qui est négative (les entrées ne compensent plus les
sorties) de l’année en cours n’est plus comblée par le cumul des années
précédentes. Cela n’arrive pas dans la simulation. J’enlève les intérêts.
Cela signifie que vous devrez combler le déficit qui est dans la ligne
trésorerie. Il est de 3095 Euros en 2011. Il faudra donc rajouter au 180
euros d’épargne mensuel 257 Euros soit une épargne de 437 Euros par mois pour
ne pas être à découvert bancaire sur l’opération. L’effort
mensuel de 437 Euros est important et il est bien delà que celui prévu, mais
il dépendra des moyens financiers de chacun. Que devient la rentabilité de
l’opération ? Je me retrouve avec ce nouveau loyer avec une trésorerie qui passe : -
au bout de 9 ans de 4206 Eur
à – 11454 Euros -
au bout de 15 ans de 3899
Eur à -27323 Euros. Je n’évoque même pas ce que devient l’opération si l’appartement n’est
pas loué. Vital : Il est donc essentiel
de valider un appartement que vous avez 100 % de chance de louer au tarif
prévu. Il faut éviter toutes les villes moyennes avec un bassin d’emploi pas
très développé comme Carcassonne, Albi, Thonon … Sur le papier elles ont
toutes des avantages, mais il faut regarder la réalité en face. Et voilà ce que devient le bilan en excluant l’épargne injectée
On se retrouve à 13192 euros de gain au bout de 9 ans et 14048 Euros au
bout de 15 ans, et ceci en imaginant qu’on puisse revendre l’appartement au même
prix. Nous sommes loin des chiffres de la simulation. Je viens de passer 6
mois de stress intense avec cet appartement. Je vous déconseille ce type de
projet. Le plus gros élément de stress n’est pourtant pas encore évoqué. Il concerne le prix d’achat … |
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