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Achat de
Robien: Carcassonne - Mon projet avec "Société X" décortiqué |
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L’economie d’impot En bref: Ce type d’opération permet
de créer un déficit foncier de 10700 Euros, ce qui donnera une réduction
d’impôt qui dépend de votre niveau d’imposition. A 30 % cela représente une économie
de 3200 Euros pendant les 5 premières années. Après la simulation indique que
ce sera la moitie jusqu'à la 15 ème année. LE principe de la loi robien Le dispositif, Loi
de Robien, a été instauré le 2 juillet 2003. Il reprend les principales
caractéristiques de la loi Besson qui a connu un vif succès (soit un
investissement immobilier représentant plus de 75.000 logements en quelques
années). En effet, la loi Robien vous permet d'acquérir
un bien immobilier neuf à coût réduit grâce aux économies d'impôts
accordées par l'Etat. Quel est le mécanisme de
l'opération loi de Robien? En résumé:
Ø
vos loyers nets de votre appartement. Ø
les économies d’impôts du dispositif robien Ø
votre épargne mensuelle en complément Quel est le montant de la déduction de
vos impôts ? Après avoir déduit des loyers encaissés les intérêts des emprunts et les charges
déductibles (la totalité des intérêts et frais d’emprunt ,
les frais de gestion, assurances, taxes… ) plus l’amortissements du bien ,
vous pouvez constater un déficit. Alors l’économie d’impôt par an pour vous se calcule en multipliant le
montant de ce déficit par votre taux marginal d’imposition. Quel est le Régime fiscal de la loi
de Robien ? Vous avez la possibilité
d'amortir le prix d'acquisition du logement au taux de 8 % les 5 premières
années, puis de 2,5 % les 4 années suivantes. A l’issue des 9 ans et jusqu'à
15 ans, possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5% par an. Le
dispositif permet également de déduire des revenus fonciers, les charges, les
frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement. Quels sont les Logements concernés par la loi de
Robien ? Ce sont les logements neufs
situés en France, loués nus à titre de résidence principale. Précisons qu'il
est possible de loger ascendants et descendants, à condition qu’ils ne
relèvent pas du même foyer fiscal. Qui sont les Bénéficiaires du dispositif de la loi de Robien ? Ce sont toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements
immobiliers locatifs soit en direct soit par l’intermédiaire de sociétés non
soumises à l'I.S. (Impôt sur les Sociétés). Il s'agit principalement
des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et des SCPI (Sociétés Civiles de
Placement Immobiliers). MON economie d’impôt L’économie d’impôt de la simulation de la « société X » est
supérieure à la réalité de 700 euros par an. Pourtant "Société
X" s’est livré à un examen de ma
situation financière et celle-ci s’est améliorée. Cela est soit du à une erreur de mon examen
de ma situation financière soit aux impacts du changement des tranches d’imposition. Quelque soit la raison
c’est une nouvelle mauvaise surprise qui impacte la simulation. La détérioration des aspects loyers et l’augmentation des prêts va entraîner une augmentation du déficit foncier qui va se
reporter à partie de la 5 ème année. LA NOUVELLE SIMULATION Je ne reporte pas la simulation avec l’économie d’impôt supérieure à
celle provisionnelle car elle n’a de sens qu’avec des loyers plus bas. Je
continue d’avoir un doute sur le fait que je peux reporter l’intégralité du déficit
qui est créé. En effet il provient en grande partie aussi des intérêts
d’emprunt qui sont plus important que prévu et qui sont peut être reportable
que sur un revenu foncier. Deficit Foncier année (1): c’est le montant qui est calculé au niveau de ma
déclaration d’impôt 2044 Deficit foncier cumulé reportable (2) : Si le montant de la ligne 1 est supérieure à 10700 je
pourrai le reporter sur les 10 ans suivants. A partir de 2011 je ne génère
plus le maximum du déficit imputable sur mon revenu imposable. Je peux
utiliser les 26618 Euros cumulés sur les années précédentes. Cela va me
permettre de générer 10700 Euros jusqu’à la quinzième année.
La simulation réalisée par la « société X » prévoyait une
économie de 39037 Euros. Elle sera en fait de 46622 Euros avec les barèmes de
2008. Ces presque 7000 Euros en plus d’économie qui ont été générés par 23300
Euros (tranche à 30%) de dépenses (intérêt, charge, baisse des loyers) en
plus. Ce n’est pas une bonne chose, cela met en relief le décalage entre les
entrées et sorties prévues par la simulation et la réalité. L’opération
aurait été plus intéressante en créant un déficit moindre qui aurait généré
moins d’économie d’impôt mais un résultat plus favorable. Imputations deficit foncier et
revente Quand vous imputez du déficit foncier sur une de vos
déclarations fiscales, vous vous engagez à
louer le (ou les) bien(s) qui a (ont) généré ce déficit
foncier pendant au moins 3 ans après l'année où vous
avez imputé ce déficit foncier.
Dans le cas ci-dessus ou je peux imputer du déficit foncier pendant 15
ans, il faudra que je revende dans l’année 19. |
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