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Achat de
Robien: Carcassonne - Mon projet avec «Société X» décortiqué |
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les charges de l’operation En bref : Les
charges sont prévues avec une augmentation chaque année. Elles suivent
l’évolution des loyers. En faisant le compte des sommes versées par la
l’agence la partie net qui est rentrée les deux dernières années est
inférieure à 10% au prévisionnel. Je pense qu’il n’a pas été intégré
deux points dans la simulation : -
Les frais d’agence de
recherche de locataire au changement -
l’assurance.
Cela correspond à ces 5%. Attention vous étés exonéré de taxe financière les deux premières années.
Il ne faut aussi pas négliger les frais d’agence au changement de locataire
(frais de mis en place, état des lieux...) Pour un loyer de 560 Euros brut mois soit sur 14 mois 7440 Euros il est
resté 9385 Euros soit 20 % au moins. Après deux ans il faudra rajouter la
taxe foncière. On sera plus prêt des 25% en moins. Voici le nouveau tableau en re-ajustant les charges.
Ca a l’air de rien ces charges
légèrement augmenté mais cela suffit à réduire la de 4000 Euros la trésorerie
en 15 ans. les impacts sur l’operation Le gain devient
QUE FAIRE ? Je ne vois pas trop les solutions c’est trop tard. Les éléments
générateurs de charge sont la piscine et le gardien. On ne peut pas les
supprimer. C’est aussi un générateur de déficit foncier mais je pense qu’il
faut mieux choisir un appartement avec peu de charge il sera plus facile à
louer. Le travail est ensuite à faire au niveau des charges du syndic qui ne
choisit pas toujours les meilleures options (produit d’entretien) mais cette
action à faire avec le conseil syndical peut être difficile à mener avec tous
les propriétaires qui sont dispersés et un syndic pas toujours réactif. Il se décomptera aussi le coût de l’assurance vacance locative. Sur un
loyer de 560 Euros charge comprise, c’est de l’ordre de 18 Euros par mois. En conclusion il ne faut pas sur
estimé pas le loyer en imaginant qu’il va rentrer l’équivalent du loyer net.
Il faut enlever 20% (frais d’agence mensuel, frais d’assurance et des
divers). Après deux ans il faudra déduire la taxe foncière, soit a peu près
un mois de loyer. Sur 499 Euros,il reste 400
Euros. |
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