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> Autre ville
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Unité urbaine |
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Berriac,
Carcassonne, Caux et Sauzens, Cavanac, Cazilhac, Couffoulens, Fontiès
d'Aude, Lavalette, Leuc, Mas des Cours, Montirat, Palaja, Pennautier,
Pezens, Preixan, Rouffiac d'Aude, Roullens, Trèbes, Villemoustaussou,
Villedubert, Villefloure. |
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| Secteurs résidentiels recherchés |
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Carcassonne : Bords de l'Aude, Quartier du Palais, Hauts de Grazaille, Capucins.
Périphérie de Carcassonne : Palaja, Cazilhac, Villemoustaussou, Pennautier, Lavalette, Villegailhenc |
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| Principales opérations immobilières et d’urbanisme |
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En cours : |
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Le
parking souterrain "Square Gambetta" en est au stade des ultimes
finitions, sa livraison devrait avoir lieu avant fin février 2008.
La réalisation de la rocade nord-est mise en chantier en 2006 dont l'achèvement demeure prévu courant 2008.
Rénovation
urbaine des quartiers de La Conte et Ozanam. En 2007 après les premiers
transferts de locataires, les démolitions ont commencé. A terme ce
chantier concerne la destruction puis la reconstruction de 423
logements pour un coût estimé de 77 millions d'euros incluant la
requalification des quartiers concernés.
Mise en service du P.L.U. envisagée pour la fin 2008.
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Projets : |
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Extension de la maison de retraite "Les berges du Canal" avec une dizaine de lits supplémentaires.
Trois résidences hôtelières d'environ 120 lits chacune.
Deux projets d'aménagement au nord-est du territoire communal :
- Z.A.C. du Minervois ; 27 hectares : habitation de 500 à 700 logements, 7 hectares d'espaces verts et d'équipements publics.
-
Z.A.C. de Montredon ; 52 hectares : la délocalisation de l'hôpital sur
le site "Pôle Santé Montredon" à l'horizon 2012 (la première pierre a
été posée en janvier 2008) devrait dynamiser ce secteur. Le projet
comprend 15 hectares d'espaces verts, 400 logements, 55 000 m² de
S.H.O.N. dédiées aux activités économiques en lien avec le Pôle Santé
et 1.000 emplois ainsi que des équipements publics (crèche, groupe
scolaire, centre de loisirs).
A noter également dans le hameau de
Montredon sur 17 hectares appartenant à la ville, la réalisation de 106
logements individuels à caractère social dont 10 maisons à 100.000 € |
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| Appartements |
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Neufs : |
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Jusque mi-2006 le marché du neuf était essentiellement constitué de programmes assortis d'un dispositif fiscal dit
" Robien" et généralement commercialisés par réseaux.
En
2007, cette production a été stoppée (mais les programmes engagés
demeurent encore à la vente), Les nouvelles constructions sont rares.
Il s'agit généralement de petits programmes de bon standing, plutôt
destinés à des propriétaires occupants, dont la situation particulière
favorable et un prix au mètre carré plus raisonnable de l'ordre de
2.000 € assurent le placement. |
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Récents et anciens : |
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La
tendance observée en 2006 : marché plus sélectif avec allongement des
délais de réalisation et négociation plus ferme des prix, s'est
confirmée en 2007. Cela se traduit par une demande attentiste, un
niveau d'activité en baisse et des prix recadrés au mieux stables, et
en baisse pour les produits de moindre qualité ou pénalisés par une
situation particulière défavorable, pouvant atteintre plus ou moins 5
%. A noter dans les résidences locatives récentes de type "Robien", des
propriétaires n'ayant pas trouvé de locataires commencent à remettre
leur bien sur le marché, les premières indications font apparaître de
très grosses décotes allant de 25 % à 35 %. |
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| Terrains à bâtir |
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Constructions individuelles : |
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L'offre
de terrain est assez significative en périphérie de Carcassonne. Les
prix sont restés stables en 2007, plafonnés de fait par budget des
candidats à la construction dont la quote-part terrain avoisine les
40.000 € à 60.000 €, pour des lots d'une superficie de 500 à 700 m²,
induisant des réductions métriques s'inscrivant dans une fourchette au
mètre carré de 80 à 100 €. Selon les professionnels locaux, certains
lotisseurs auraient corrigés à la baisse leurs prix de vente
prévisionnels et dans Carcassonne même, bien que plus rares, les
terrains restent abordables. Ainsi un agent immobilier local signale
une vente fin 2007, d'un beau terrain de 720 m², bien situé dans le
centre, au prix de 85.000 €. |
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Immeubles collectifs : |
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Absence de données signifiactives permettant de dégager de réelles tendances.
En
2006, les dernières ventes de terrains bruts, en vue d'un aménagement
pour une réalisation de logements collectifs (programme "Robien"), se
sont faites autour de 25 € le mètre carré. |
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| Maisons |
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Neuves : |
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Le
marché est toujours animé par l'offre foncière des communes de la
périphérie. L'offre groupée demeure malgré tout trés marginale au
regard des constructions diffuses initiées par les particuliers. |
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Récentes et anciennes : |
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Ce
segment de marché réprésente un volume important du marché résidentiel
au sein de l'agglomération. En 2007 celui-ci s'est contracté au travers
d'une demande attentiste et plus sélective face à une offre plus vaste
et hétérogène. Les prix ont poursuivi leur réajustement, demeurant au
mieux stables pour les meilleurs produits, et révisés à la baisse pour
les biens de moindre qualité. Désormais il est possible de trouver des
maisons en bon état d'usage à moins de 200.000 €, comme ce pavillon de
plain-pied en lotissement à Montredon, de 120 m² avec 500 m² de terrain
vendu fin 2007 180 000 €, ou bien à Palaja cette maison de 95 m²
rénovés sur 500 m² de terrain, vendue au 2ème semestre 2007 188.000 €. |
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| Marché locatif |
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Ce
marché apparaît toujours en décalage, entre une demande de logements
sociaux, de taille familiale et une offre essentiellement consitutuée
de produits de défiscalisation de type "Robien". L'offre apparaît ainsi
inadaptée en termes financiers et en type de logements (T1 à T3). |
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Appartements : |
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Les valeurs locatives demeurent stables. Les capacités financières des candidats locataires limitent de fait les loyers.
Le
taux de remplissage dominant des résidences fermées, commercialisées en
"Robien" semble assez faible, autour de 50 % à 60 % selon les
informations obtenues. |
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Maisons : |
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Les
maisons individuelles ou en résidence offertes, à la location sont
recherchées, les niveaux de loyer pouvant être acceptés localement
limitent l'attractivité de l'investissement. Même si l’offre reste
faible, les délais de relocation augmentent en raison du niveau des
loyers au regard du pouvoir d’achat local. Ce marché concerne
majoritaiement une clientèle extérieure (mutation professionnelle,
formation, stage longe durée...). |
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| Perspectives |
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Le
climat général dégradé (situation de crise immobilière à l’étranger ;
signaux économiques défavorables) favorise des anticipations négatives
quant à la tendance future et incite à l’attentisme de la demande. Sauf
amélioration d'une situation de crise affectant l'économie du secteur
immobilier, on peut s'attendre à une contraction des volumes et donc à
un marché offreur excédentaire en produits de défiscalisation aussi
bien à la revente qu'à la location), relocalisé et sélectif, plus
compartimenté selon les qualités intrinsèques des biens, avec une plus
grande disparité de prix, sans doute dans une tendance légèrement
baissière. |
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Analyse
