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Achat de
Robien: Carcassonne - Mon projet avec «Société X» décortiqué |
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L’analyse En bref: Au cours du deuxième rendez
vous après avoir fait l’analyse de mon patrimoine, on me présente un bien.
Avec la plaquette du promoteur de l’appartement on me présente une simulation
des entrées sorties ainsi que le « gain » potentiel au bout de 9
ans ou 15 ans. LA SIMULATION avec trois ans
de chiffres reels (2005, 2006 et 2007) – REALISE EN JUILLET 2008 Tout d’abord quelques explications pour mieux comprendre le tableau. Tous
les chiffres de 2005 2006 et 2007 et début 2008 (nouveau locataire)
représente la réalité des entrées sorties sur mon compte en banque. A partir
de 2008 les chiffres augmentent sur le même rythme que la simulation. Voici début 2008 le
tableau actuel de mon investissement et la projection sur 9 ans et 15 ans.
La
trésorerie par rapport à la simulation se dégrade: au lieu d’avoir 3900 Euros
au bout de 15 ans la trésorerie est négative de presque 19242 Euros. Il va
falloir combler cette différence en augmentant l’épargne
mensuelle. Que devient LE BILAN AU BOUT DE 9 ans et 15 ans apres 3 aNS Voici la synthèse avec un prix de revente équivalent à l’achat soit
151 000 Euros. On se retrouve avec 4150 Euros de perte au bout de 9 ans
et 2635 Euros de gain au bout de 15 ans. Il faut que je me préparer à garder
ce bien au moins 18 ans (15 ans + 3 ans) pour avoir un chance d’équilibrer l’opération.
Le principal élément qui a tout déséquilibré est le loyer. Jamais je n’ai
pensé qu’une baisse de
loyer pouvait entraîner un tel impact. ECONOMIE D’IMPOT REALISE Voici l’économie d’impôt réalisé
L’économie d’impôt avec les mécanismes prévu de report est plus
importante que prévu car le déficit est plus important. Cela atténue la
baisse de loyer. Que devient LE BILAN AU BOUT DE 9 ans et 15 ans en 2008 EN
INTEGRANT LA VALEUR DE L’appartement J’ai effectué un tour des agences de Carcassonne pour voir à quel prix je
pourrai le revendre. Il se trouve que la valeur actuelle du bien est de 90000
Euros. Si l’on ajoute une réévaluation de 2.5% par an de sa valeur, elle est
de 101 827 Euros au bout de 9
ans et 118088 Euros au bout de 15 ans.
Plus de détail dans la partie prix d’achat. Très important : je me retrouve avec
obligation de garder l’appartement 15 ans pour ne pas perdre trop d’argent et
d’attendre 24 ans et l’année 2028 pour avoir l’équilibre
Je peux
perdre jusqu'à 30277 Euros en 15 ans, c’est bien loin des 36488 Euros de gain
présenté. VITAL : cette opération n’a
aucun intérêt. Il aurait mieux fallu continuer à payer des impôts et placer
l’épargne en assurance vie. En effet Cas 1:
opération loi Robien : perte de 30277 Euros Cas
2: uniquement en plaçant l’équivalent de l’épargne injecté dans l’opération à 5 % (180 Euros) pendant 15 ans - 46622 Euros : cumul de l’économie
d’impôt (ligne 3) dépensé pendant 15 ans + 18000 Euros : intérêts
générés par 180 Euros pendant 15 ans = perte de 28622 Euros En
conclusion avec cette opération j’ai dépensé 1655 Euros (30277 - 28622) de
plus qu’en ne faisant rien. En
renégociant le prêt le seul moyen pour m’en sortir est d’espérer : -
que la ville se dynamise très fortement -
les loyers augmentent pour
retrouver un loyer proche des simulations (passage de 420 euros à 580 Euros
soit 38 % de réévaluation) -
qu’aucun problème n’arrive à
la résidence et à l’appartement qui le rendrait invendable Mon conseil : le faire
seul Comment
faire seul ? -
Trouver un appartement où vous
pourrez faire un suivi de la construction et la réception, avec un promoteur
connu... -
Trouver une agence qui vous
donnera un contrat de location avec assurance vacance locative. Elles le font
presque toute. -
Trouver un prêt, aller voir
votre banque ou passer par un courtier en prêt. Et
voilà vous avez toutes les composantes du projet. Il vous faudra faire votre
déclaration d’impôt seul. «Société
X» me la réalise, cela leur permet de voir l’évolution de mes revenus. Est-ce
que ce service vaut de passer par ce type de structure ? Votre
centre des impôts peut vous aider à remplir votre déclaration d’impôts
(annexe 2044). En faisant ce montage vous-même, vous pouvez faire une
économie d’au moins 25 % sur l’opération, soit votre réduction d’impôts
espérée dans le meilleur des cas. A noter : Le
problème avec ce type d’opération, c’est que souvent il vous faudra attendre
le moment de la revente pour faire le bilan. Avec une augmentation normale de
l’immobilier vous arriverez sans doute au bout de 9ans à 15 ans à revendre le
bien dans les environs du prix d’achat. |
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