Défiscalisation: Mes projets décortiqués

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Le site En bref: j’ai crée ce site pour vous faire partager mon expérience de deux dispositifs de défiscalisation. - un Robien qui se révèle loin de la simulation annoncée par la « société x » avec qui je l’ai réalisé. - un Girardin par moi même bien plus rentable. Ce site décrit ces deux projets pour que vous puissiez les réaliser en évitant de commettre les mêmes erreurs. MA DEMARCHE J’ai signé une opération de défiscalisation Loi Robien fin 2004, le projet a été livré fin septembre 2005. Voici après plus de deux ans mon expérience qui j’espère pourra vous éviter de commettre les mêmes erreurs. Vous découvrirez comment se passe ce projet dans la section La loi Robien. Cela vous permettra de mieux comprendre les risques de ce type d’opération. Fort de cette expérience, j’ai comparé deux offres Girardin (une proposée par une grosse structure IFB et une autre offre proposée par une plus petite structure Parallèle Finance. Finalement, j’ai réalisé par moi-même cette défiscalisation. Le recul manque mais je vous livre aussi mon expérience dans la section Loi Girardin (en cours) et pourquoi cela m’a semblé plus intéressant de le faire par moi-même. Important : En résumé, je conseille de faire ce type d’opération par soi-même et d’éviter toutes les structures qui vendent ces appartements comme des produits fiscaux. On oublie jusqu’au moment où on veut les vendre qu’on achète un appartement ou une maison avec tous leurs risques et où chaque détail va compter. Comment faire ? Il faut d’abord penser à la location avant d’acheter. En effet si on n’arrive pas à louer l’investissement sera catastrophique. Phase 1 : Trouver la ville et la zone où acheter L’achat doit se faire dans un endroit ou il y a une demande forte et qui peut payer les loyers demandés. Il faut trouver un bassin d’emploi dynamique qui attire une population jeune et active. Après on affine en prenant en compte les paramètres suivants: - la position dans l'agglomération par rapport aux zones actives ( commerces ; accès routiers ; bassin d'emploi ..) - la Position par rapport aux programmes de constructions neufs. A mon sens il faut éviter lez zones en forte construction ou en phase de le devenir car il y en aura au moins plus de la moitié qui seront construits et revendus par un contrat locatif "type Robien". Il faut je pense mieux prendre un programme avec peu d'appart et déjà dans une zone d'habitat ancien. - Allez voir sur place et même si ce n'est pas vous qui allez y habiter, il faut faire comme si, m'y sentirais je bien ? ( Proche Transport commun, zone de loisir Ciné, piscine ; et Centre commerciaux … Phase 2 : Etude de marché Il est temps dans la zone choisi de faire sa propre étude : quels sont les loyers pratiqués ? A quel niveau se situent les prix dans le neuf et l’ancien ? ces deux éléments loyer et prix permettront de déterminer le rendement brut de l’opération avec la formule suivante (loyer annuel / prix d’achat )* 100 Il faut veiller à ce que ce rendement soit supérieur au taux d’emprunt sinon le loyer ne sert qu’a payer les charges et non à financer au moins en partie le prix du bien. En absence de tout autofinancement je pense que l’investissement ne se justifie pas. Phase 3 : La recherche d’avantage fiscaux Et seulement à ce moment car une promesse d’économie d’impôt n’est jamais suffisante pour justifier un achat. C’est seulement un plus.